top of page
  • Eleon

Турецкий титул и обменный титул на недвижимость на Северном Кипре

В прошлую нашу встречу мы обещали рассказать больше о титулах на недвижимое имущество на Северном Кипре, а точнее о исторической принадлежности земель на которых построена недвижимость.




Итак, с точки зрения исторической принадлежности существует два типа титулов, но на самом деле титул один, но иногда продавцы недвижимости утверждают, что вот эта недвижимость имеет турецкий титул, а вот, например, вот эта - обменный. Короче, все сложно. Но мы не останавливаемся перед трудностями и всегда находим, то что ищем. Или как говорит Тони Роббинс: ”Любая трудность или проблема это подарок, без них мы перестаем становится лучше”


Естественно, чтобы найти решение проблемы нужно искать ее причины.


И думая о том как лучше рассказать вам об этой самой принадлежности, мы зашли далеко, чтобы понять почему существует номинальное разделение земель на Северном Кипре по исторической принадлежности, тем более, что Кипр за свою историю был частью многих цивилизаций.


Поэтому мы приехали в Фамагусту, город, который появился на месте первого крупного поселения на Кипре.


~~~~~~~~~~~~~~~


Фамагуста – большой город на восточном побережье Кипра. Это чуть более часа езды от Кирении. Это шумный город с величественной византийской крепостью в центре.





Современный город Фамагуста предлагает широкий выбор магазинов, ресторанов, пабов и кафе, а пляжи вокруг Фамагусты считаются лучшими на острове.


В Фамагусте находится крупнейший университет на острове. А еще, Фамагуста является хорошей отправной точкой для изучения полуострова Карпаз – дикой и безлюдной местности, полной великолепных пляжей и пейзажей.


Но сегодня мы не будем говорить о самой Фамагусте, если хотите увидеть этот прекрасный город, приезжайте к нам на ознакомительный тур, где вы сможете узнать много интересного и полезного о недвижимости на Северном Кипре и о самом острове.


~~~~~~~~~~~


Сейчас мы находимся недалеко от недавно частично открытого для посетителей района Фамагусты, который называется Вароша или Мараш. Этот район, некогда был популярным курортом средиземноморья, куда любили приезжать в том числе: политики и звезды мировой величины.





Все изменилось в августе 1974 года, когда популярный курорт буквально за одну ночь опустел, а его периметры стали охранять миротворцы ООН. Но чтобы понять, что произошло, нужно немного заглянуть в Историю.


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


Кипр это богатейшая история. Конечно, Кипр не был одной из тех величественных цивилизаций, подаривших миру колесо, философию риторику или деньги… Но все эти цивилизации оставили свой неизгладимый след в истории острова.


Первые следы оседлой жизни человека на острове Кипр насчитывают около десяти тысяч лет. Несколько выступающих над морской гладью скал у восточной оконечности полуострова Карпас, являются остатками некогда существовавшей скалистой цепи, которая соединяла остров с побережьем современной Сирии. Вероятно, первые поселенцы относились к тому же этническому типу, что и население древнего Леванта (современных Сирии, Израиля и Ливана).


Позже, во времена бронзового века, около шести тысяч лет назад, используя небольшие суда, остров начали заселять жители Южных берегов Анатолии (современной Турции). Именно эти две группы первых поселенцев, пришедших на остров из древних - Леванта и Анатолии, считаются родоначальниками Кипрского народа.


Кипр, за последние несколько тысячелетий, пережил множество сумасшедших времён. Самые ранние документы показывают, что его населяли мессинские греки, затем ассирийцы, египтяне, персы, а затем снова греки, а затем снова египтяне, а затем римляне, а затем арабский халифат, франки, венецианцы, затем османы, а затем……


В преддверии первой мировой войны между Турцией и Великобританией было достигнуто соглашение об установлении на острове британской администрации в обмен на щедрую плату со стороны британцев. Но после того как Англия и Турция оказались по разные стороны военных баталий, договор утратил силу и Кипр был объявлен доминионом британской короны.


Британцы установили на острове колониальную администрацию, однако правительство самого Кипра было сформировано пропорционально, в соответствии с численностью населения в каждой из общин, что по понятным причинам, было как минимум, не очень интересно представителям турко-кипрской общины, находящейся в меньшинстве.


Но, что серьезно осложняло политически мирное сосуществование двух общин, это зародившаяся в Греции и всячески пропагандируемая идея “Энозиса“ – общественно-политического движения, целью которого является политическое присоединение острова Кипр к Греции.


В 1960-м году Британия, приняв гарантии Греции о прекращении всяческих попыток присоединения Кипра к Греции, предоставила Кипру независимость, но осталась, наряду с Грецией и Турцией, гарантом статуса-кво на острове с сохранением политического образования с двумя общинами, где президентом был представитель греческой общины, а вицепрезидентом - представитель турецкой общины. Законодательная и исполнительная власть формировалась пропорционально с численностью каждой из общин.


Но идея “Энозиса” продолжала будорожить умы греко-киприотов и в последующие годы, они не прекращали попытки устранить ну или как минимум уменьшить присутствие турко-киприотов в делах государственного управления. Что и привело в конечном итоге к государственному перевороту с попыткой захвата власти на острове греческими экстремистами в июне 1974 г.


Турция, воспользовавшись статусом гаранта безопасности, закреплённого трехсторонним договором о гарантиях, в одностороннем порядке приняла решение о вводе войск с целью защиты турко-киприотов.


В 1975-м году было провозглашено Турецкое федеративное государство. И после восьми лет безуспешных переговоров об образовании федерации, в ноябре 1983 г. Федеративное государство северного Кипра объявило о своей независимости и стало называться Турецкая Республика Северный Кипр.


~~~~~~~~~~~~~~~~


И вот теперь мы подошли к главному нашему вопросу…, вопросу, на который многие хотят услышать ответ. - Как влияет нынешнее политическое положение дел на Северном Кипре на владение недвижимым имуществом иностранцами?




Сначала о титулах, точнее о титулах указывающих на историческую принадлежность земель, на которые эти титулы были выданы. Но… На сегодняшний день в связи с новым земельным законом Северного Кипра, который был принят еще в далеком 2012 году, в титулах нет никакого указания о том, кому принадлежала земля до разделения острова. Что это значит? Это значит, что правительство Северного Кипра, признаЁт только один вид титула, который выдан самим правительством и является единственным документом подтверждающим и гарантирующим право собственности на недвижимость. То-есть, если правительство одобрило и выдало вам титул, то оно гарантирует ваше право на владение без оговорок и условий, и ограничивает право третьих сторон предъявлять претензии.


Так все-таки почему, продавцы недвижимости уделяют столько внимания этой самой исторической принадлежности? Дело в том, что сами турко-киприоты когда-то предпочитали покупать землю, принадлежащую их предкам, а именно турко-киприотам. Именно поэтому такая земля ценилась больше, но это было раньше, потому что таких земель в районах, интересных с точки зрения массовой застройки, практически нет. Так вот, с тех самых времен риелторы, когда упоминали о исторической принадлежности земли к турко-киприотам, старались придать продаваемому объекту большую ценность.


И да, попытки юридически оспорить владение землей, ранее принадлежащей греко-киприоту, действительно были, но об этом чуть ниже, давайте сначала разберемся с тем как называют титулы на недвижимое имущество риэлторы в зависимости от того, кто владел землей до 1974 года.


Итак…


Есть так называемый “Турецкий титул”


Это земля, которая до 1974 года принадлежала турко-киприоту или иностранцу (кроме греческого киприота или грека). Этот тип титула не может иметь претензий со стороны греческого Кипра. Но земель на Северном Кипре с таким титулом очень мало и, в основном, они расположены вдалеке от побережья.


Еще есть так называемый “Обменный титул”, который нам более интересен, потому что к Турецкому титулу не может быть никаких претензий в принципе.


~~~~~~~~~~~~~~~~


Земли с “ Обменным титулом” до 1974 года принадлежали греческому киприоту или греку. После разделения общин, на основе оценки земли в баллах бывшему владельцу было предложено обменять его землю на Северном Кипре на аналогичную землю на Южном Кипре. Таким образом греческий киприот и турецкий киприот переезжали на новые земли в пределах границ новообразованных государств.


Есть еще несколько типов титулов, но земель с этими титулами очень мало и застройщики не ней ничего не строят, это либо земли арендуемые у правительства Северного Кипра, либо подаренные самим правительством турецким гражданам или гражданам Северного Кипра за особые заслуги.


Из всего вышесказанного понятно, что большая часть недвижимости за редким исключением построена на землях с обменными титулами и в теории законность владения землей на которой построена недвижимость может быть оспорена бывшими ее владельцами из числа греко-киприотов. Но это не так. За последние 48 лет (с момента разделения двух общин) ни один человек, который купил недвижимость на Северном Кипре, не потерял права обладания своей собственностью в связи с претензией на нее греко-киприотом.


Еще в 2005 году был принят закон, а вслед за ним была сформирована специальная комиссия по недвижимому имуществу, которая рассматривает все запросы бывших владельцев земли находящейся на территории Северного Кипра.


Цель этой меры состояла в том, чтобы установить эффективное средство правовой защиты от претензий, связанных с собственностью на Северном Кипре.


Дальше больше,... Европейский суд по правам человека в своем последнем решении по этому вопросу, 1 марта 2010 г. (Документ) постановил, что меры принятые правительством Северного Кипра обеспечивают достаточное и эффективное средство правовой защиты, и объявил о своем р